As novas alterações promovidas pela IN RFB 2.179/2024 trás a possibilidade de gerar uma economia tributária considerável para as construtoras e incorporadoras.
O RET (Regime Especial de Tributação) é uma forma de apuração dos impostos federais previsto na Lei 10.931/2004 e que foi regulamentado pela IN RFB 1435/2013 e que as empresas com atividades de construção e incorporação de imóveis podem aderir.
O benefício para as incorporadoras é a redução na carga tributária com o pagamento mensal fixo único de 4% sobre as receitas e considerando-se que as moradias que estão enquadradas no programa Minha casa, minha vida e Casa Verde e Amarela, possuem uma alíquota de tributação ainda menor e que pode chegar a 1% com a promulgação da Lei 14.620/2023.
Isso significa que tanto o projeto de incorporação quanto os futuros compradores devem atender a critérios específicos para se qualificarem para o RET de 1%.
Alterações do RET Conforme dispõem a IN RFB2.179/2024
A partir do mês de julho de 2024 começam a valer as alterações trazidas pela referida Instrução Normativa da Receita Federal do Brasil, conforme nossos consultores da Reali Consultoria apresentam:
Necessidade de expedição do Ato Declaratório Executivo (ADE)
Anteriormente esse ato executivo emitido por um auditor da Receita Federal do Brasil não era obrigatório, a finalização da adesão ocorria no momento da juntada dos documentos ao dossiê digital. portanto, a partir do mês 07/2024 o ADE passou a ser pré-requisito obrigatório para habilitação ao RET.
Em caso de indeferimento do pedido de adesão ao RET, ainda existe a possibilidade de recurso. Isso proporciona aos contribuintes uma via para contestar decisões desfavoráveis e buscar uma resolução adequada para sua situação.
Necessidade de atendimento a novos requisitos para adesão ao programa Minha Casa, Minha Vida e Casa Verde e Amarela.
Inexistência de Débitos junto aos órgãos federais
Ausência de inscrição no CADIN – Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal;
Condomínio de Lotes
A venda de Lotes em parcelamentos de solo, que executados a partir de junho/2022 podem ser aderir a tributação pelo RET com a condição de que esteja associado a construção de casas isoladas ou geminadas;
Trata-se de hipótese prevista no art. 68 da Lei 4.591/64, com a redação dada pela Lei 14.382/2022, em que o empreendedor pode parcelar o lote e vendê-lo juntamente com a casa a ser construída.
O entendimento anterior apresentado na Solução de Consulta COSIT 24/23 gerou confusões, e a nova regulamentação busca esclarecer a aplicação do RET a essa situação específica.
Dedução das Vendas Canceladas na base de cálculo
A referida IN consolida o entendimento da RFB que os valores das vendas canceladas, devoluções de vendas e descontos incondicionais, podem ser deduzidos da base de cálculo de apuração do RET;
Além disso, os valores referentes a vendas canceladas e devoluções de vendas que excedam o total das receitas dos respectivos períodos de apuração podem ser deduzidos da base de cálculo do RET-Incorporação a partir do mês em que o cancelamento ou a devolução for reconhecido, sem impedimento para seu uso em períodos subsequentes.
O RET pode ser aplicado às vendas de todas as unidades imobiliárias independentemente da data de sua comercialização.
Anteriormente, para casos de vendas ocorridas antes de 27/12/2019, apenas as vendas realizadas até a conclusão da obra podiam ser tributadas no RET. As vendas posteriores, conhecidas como venda do estoque, não podiam se beneficiar desse regime tributário especial.
Sociedade em Conta de Participações.
A RFB definiu que as SPCs que atendem a todos os requisitos da legislação em vigor também podem aderir ao RET.
Sócio Majoritário ou Administrador
Condicionado a inexistência de sentenças condenatórias decorrentes de ações de improbidade administrativa, propostas contra o sócio majoritário ou administrador;
No ato do requerimento pela opção ao RET, o requerente deverá declarar, sob as penas da lei, que não houve enquadramento nas hipóteses acima mencionadas. E se, no curso da incorporação, ocorrer algum fato indicado nos itens acima, a empresa pode perder o direito ao RET.
Necessidade de Análise Cuidadosa nos Procedimentos de Venda e dos Projetos de Incorporação.
Nosso consultor da Reali Consultoria destaca que devido a obrigatoriedade de tanto a incorporadora quanto aos compradores atenderem aos critérios específicos para se qualificarem ao RET de 1% é necessário revisar os procedimentos de controles internos e de compliance das incorporadoras para evitar exclusão do programa e eventual autuação fiscal por parte da RFB.
Essas mudanças podem impactar diversas empresas que tradicionalmente optam pelo RET nas incorporações com patrimônio de afetação, e a interpretação e aplicação dessas novas regras pode levar a discussões legais e até judicialização. É crucial que as empresas do setor imobiliário estejam atentas às novas exigências e consultem profissionais especializados para garantir conformidade e diminuir riscos.
Entre em contato conosco através do telefone (41) 3017-5001 ou clique no botão do WhatsApp e fale com um dos nossos especialistas para solicitar a adesão da sua empresa ao regime especial de tributação, ou para estabelecer os sistema de controles internos e de Compliance, visando garantir a conformidade normativa.
Por Douglas L. Cruzara
Diretor de Auditoria e Consultoria
Reali Auditores e Consultores
