1 – O que é o patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação pode ser definido como “separação de um bem do patrimônio do incorporador, criando um novo patrimônio apartado destinado exclusivamente ao empreendimento”.
2 – Como averbar o patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação é constituído através de um simples termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos adquirentes das unidades imobiliárias. A averbação desse termo deve ser requerida ao Cartório de Registro de Imóveis, no qual o terreno se encontra registrado, podendo o pedido ser feito durante o processo de registro do memorial de incorporação ou em momento posterior. De acordo com o artigo 31-B da Lei 4.591/64, o patrimônio de afetação pode ser construído até mesmo para obras em andamento, desde que, obviamente, seja feito até a expedição da certidão de baixa e “habite-se” do empreendimento, já que, a partir de então, a incorporação será considerada como concluída. A averbação do patrimônio de afetação e um procedimento irretratável, ou seja, não pode ser posterior revogado ou modificado. A averbação deve estar em nome do incorporador, seja ela SPE ou não.
3 – Poderá aderir ao RET – Regime Especial de Tributação.
4 – Não há obrigatoriedade em abrir uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), para constituir um Patrimônio de Afetação. Uma SPE criada no âmbito de uma incorporação imobiliária, devidamente averbada perante o cartório de registro de imóveis competente, pode ou não apresentar a figura do patrimônio de afetação.
RET – Regime Especial de Tributação
O que é?
É um regime especial aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. É um regime opcional.
Nota: Na afetação, os bens afetados vinculam-se a um fim determinado que neste caso é a conclusão da obra e entrega das unidades, ficando segregados do patrimônio geral do incorporador e, portanto, mais protegidos dos riscos da incorporadora. Assim, o terreno de uma incorporação imobiliária, as unidades, e os demais bens e direitos a ela vinculados, consideram-se patrimônio afetado, com destinação vinculada à execução da obra e à entrega da unidade aos adquirentes.
O incorporador deverá administrar os recursos do patrimônio de afetação individualmente, de acordo com as finalidades de cada incorporação em separado.
Alíquotas Aplicáveis
Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento unificado de:
I – 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins;
II – 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;
III – 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ; e
IV – 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL.
Opção Facultativa
A opção pelo regime especial de tributação é de caráter facultativo e será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I – afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964;
II – inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação; e
III – apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.
